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河內(nèi)是2020年ZUI值得期待的房地產(chǎn)市場(chǎng)（上篇）越南簡(jiǎn)史以及河內(nèi)的定位

DWELL首望·2020-07-06 10:17

越南的整體情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)我們之前有所涉及， 但為什么一直說(shuō)河內(nèi)是ZUI值得期待的房地產(chǎn)市場(chǎng)？接下來(lái)讓我們用兩篇的篇幅來(lái)聊聊：一篇軟性，講講越南的簡(jiǎn)史，河內(nèi)的定位；一篇硬核，用數(shù)據(jù)來(lái)論證我們對(duì)河內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。

越南國(guó)土狹長(zhǎng)，33萬(wàn)平方公里的面積卻擁有綿延3260公里的海岸線。

現(xiàn)在中南半島的各國(guó)領(lǐng)土

越南的兩個(gè)主要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域：紅河三角洲（河內(nèi)所在）以及湄公河三角洲（胡志明所在）因?yàn)橛欣牡匦伟l(fā)展形成了今天繁華的城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)體量。

從人口熱力圖上看越南的紅河及湄公河三角洲人口聚集程度

既然談到城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量，為什么越南不選擇更勝一籌的胡志明為首都，而選擇河內(nèi)？

這就要追溯到越南形成今天這個(gè)領(lǐng)土規(guī)模所經(jīng)歷的歷史沿革過(guò)程。長(zhǎng)話短說(shuō)，從秦始皇統(tǒng)一六國(guó)之后長(zhǎng)達(dá)一千多年的時(shí)間里，越南中北部一直是中國(guó)各朝代（漢朝、東吳、晉朝、南朝、隋朝、唐朝、南漢）的直屬領(lǐng)土。公元10世紀(jì)中國(guó)五代十國(guó)時(shí)期，越南（當(dāng)時(shí)叫安南）才正式成立獨(dú)立的封建王朝。

西面是長(zhǎng)山山脈，東面是海，北部難攻，想要擴(kuò)張只能南進(jìn)

公元前192年左右成立的占婆就成了越南的目標(biāo)，一直到1471年，越南用了五個(gè)多世紀(jì)終于攻下占婆。

圖中綠色部分即為占婆

ZUI豐沃的湄公河三角洲是南擴(kuò)的下一個(gè)目的地，1698年，阮氏家族出兵吞并下高棉（今湄公河三角洲），奠定了當(dāng)代越南的版圖。

現(xiàn)在胡志明市所在的湄公河三角洲沖積平原可以說(shuō)是越南ZUI肥沃的土壤，至今為止越南這個(gè)人口接近1億的國(guó)家依舊是重要的大米出口國(guó)，這和湄公河有緊密的聯(lián)系之后的歷史車輪走向相信大家都比較熟悉，法國(guó)殖民的戰(zhàn)火燒到了東南亞，老撾、柬埔寨、越南三國(guó)為基礎(chǔ)重組了“法屬印度Zhina聯(lián)邦”。西貢（今胡志明市）也就是在這時(shí)得到了經(jīng)濟(jì)上長(zhǎng)足的發(fā)展。

1954年7月21日，有關(guān)結(jié)束越南、老撾、柬埔寨Battle的印度Zhina問(wèn)題的《日內(nèi)瓦協(xié)議》簽署規(guī)定，越南以北緯17度為界，南北分治，北方由胡志明領(lǐng)導(dǎo)。

之后美國(guó)撕毀了《日內(nèi)瓦協(xié)議》，取代法國(guó)在越南南方的地位，隨后越南Battle爆發(fā)， 隨著《巴黎協(xié)定》簽訂，美國(guó)撤出。1975年西貢被北越占領(lǐng)，第二年南北統(tǒng)一，成立“越南社會(huì)主義共和國(guó)”。由交趾一步步發(fā)展到今天的越南，河內(nèi)市作為歷代都城一直能找到中國(guó)傳統(tǒng)文化的影子，這也影響著河內(nèi)人民的價(jià)值觀。

如果你來(lái)到河內(nèi)，越南房產(chǎn)價(jià)格，除了語(yǔ)言之外并沒(méi)有太多出國(guó)的陌生感，河內(nèi)也有清明節(jié)、端午節(jié)、中元節(jié)、中秋節(jié)、重陽(yáng)節(jié)、春節(jié)等。與中國(guó)人一樣，陰歷的春節(jié)是一年之中ZUI盛大的節(jié)日。

攤位都在出售春節(jié)期間懸掛的彩燈和裝飾物

時(shí)至今日，縱然胡志明市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上早已成為越南國(guó)內(nèi)的No.1大城市，但在越南官方的眼中，胡志明市終究只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)城市，河內(nèi)這個(gè)有著1000多年歷史的城市才是名副其實(shí)的首都，是越南文化和Political的中心。數(shù)不清的Central和地方企業(yè)也都將總部設(shè)在河內(nèi)。

伴隨著周邊產(chǎn)業(yè)集群爆發(fā)性增長(zhǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)躍升，河內(nèi)的景觀也正在發(fā)生著翻天覆地的變化，近幾年的基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、公共交通系統(tǒng)的建立和完善，新CBD的嶄新規(guī)劃，人口的大規(guī)模涌入都會(huì)催生JI大的住房需求。

房地產(chǎn)的升溫只在朝夕。

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上一篇文章我們讓大家對(duì)河內(nèi)的歷史有了簡(jiǎn)單的了解，這一篇我們聊聊河內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 在談?wù)摲康禺a(chǎn)的時(shí)候，ZUI重要的考量因素始終是位置，下圖把河內(nèi)各個(gè)區(qū)域所對(duì)應(yīng)的住宅類型和定位做了一個(gè)細(xì)分，方便大家在選擇投資物業(yè)的時(shí)候做個(gè)考量。        有了位置的概念，我們覺(jué)得接下來(lái)的一點(diǎn)要素，也是考量地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的關(guān)鍵指標(biāo)：     供應(yīng)量和去化率： 簡(jiǎn)而言之，就是供需關(guān)系，我們參考了知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的一些圖標(biāo)，來(lái)說(shuō)明一下河內(nèi)的公寓市場(chǎng)供需：    根據(jù)JLL的數(shù)據(jù)，自2013年以來(lái)，河內(nèi)市場(chǎng)的公寓數(shù)量累計(jì)約為24萬(wàn)套，這24萬(wàn)套公寓中，80%以上的公寓為中端及經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于一個(gè)常住人口800萬(wàn)，實(shí)際人口破千萬(wàn)的首都城市，對(duì)于一個(gè)人口密度高達(dá)1979人/KM2的地區(qū)（北京2018年為1313人/KM2），24萬(wàn)套公寓理論上顯然是不夠的。實(shí)際情況也確實(shí)如此，2019年河內(nèi)市場(chǎng)總共新增37,700套公寓，總共銷售了39,300套公寓。顯然，2019年的河內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，是供不應(yīng)求的市場(chǎng)。     價(jià)格： 無(wú)論是自住，還是投資，價(jià)格一直都是大家關(guān)心的重要指標(biāo)之一，那河內(nèi)的房?jī)r(jià)到底處于什么水平呢？        我們普遍把河內(nèi)的住宅市場(chǎng)由價(jià)格從高到低，劃分為了Advance（奢華）公寓，中級(jí)公寓以及經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)太平戴維斯的數(shù)據(jù)，Advance（奢華）公寓2019年的平均價(jià)格為7000萬(wàn)越南盾/㎡（約3000美元/㎡），中端公寓的均價(jià)為3500萬(wàn)越南盾/㎡（約1500美元/㎡），經(jīng)濟(jì)適用房的均價(jià)為2200萬(wàn)越南盾/㎡（約950美元/㎡）。根據(jù)兩大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，自2013年起，中低端的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率維持在3%-5%/年，Advance住宅因?yàn)楣?yīng)量的稀缺，增幅略高于中低端住宅，達(dá)到4%-8%/年。     出租: 大部分的看客在河內(nèi)買了房，都是用作投資，那投資除了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定及增值，租金回報(bào)也是個(gè)考量因素。 根據(jù)太平戴維斯的數(shù)據(jù)，河內(nèi)公寓的租金價(jià)格從US$ 13/㎡/月 – US$ 32/㎡/月不等，一般的回報(bào)率可達(dá)到5%/年以上。由于市場(chǎng)上的公寓處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，本地買家多為改善型剛需，所以可出租的房源就整個(gè)河內(nèi)市場(chǎng)而言不多，租住公寓的客群也多為海外派駐越南的高管，外籍人士以及越南本地的高收入群體，租客受教育程度及素質(zhì)高于平均水平。     河內(nèi)作為首都，也作為越南北部ZUI知名的城市，2019年有530萬(wàn)外國(guó)人到訪，從而也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)及酒店式公寓的發(fā)展。短租也成為了眾多公寓買家的選項(xiàng)之一。   根據(jù)太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，河內(nèi)酒店式公寓的平均入住率達(dá)到了80%以上，即使是低端的酒店式公寓，月租金也能達(dá)到US$ 900/月（US$ 13/㎡*70平米）。 CBRE的數(shù)據(jù)也佐證了這一觀點(diǎn)。下圖中可以看到酒店式公寓的平均租金為US$30/㎡/月，且平均的入住率均在80%以上。        今天就給大家簡(jiǎn)單闡述了一下河內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的三要素，希望能在投資選擇上，幫助到各位看客。 關(guān)注我們的微信公眾號(hào)，即可獲取ZUI新越南資訊！ 利率降，房?jī)r(jià)漲，這是真的嗎？ 由于越南的房貸利率，越南房產(chǎn)價(jià)格，降到了近20年來(lái)的歷史低位，這將會(huì)是越南房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，各種緣由，我們通過(guò)對(duì)比來(lái)深入了解一下。 在開(kāi)始分析之前，我先跟大家闡明，重申一個(gè)觀點(diǎn)：房貸——是絕大多數(shù)普通人，可以借到的ZUI便宜的長(zhǎng)期Gao e貸款，沒(méi)有之一。 有了這個(gè)共識(shí)，并且大部分曾經(jīng)秉持全款買房，不給銀行送錢，又不止一次的暗自懊惱后悔，為什么當(dāng)時(shí)不多貸款，不多買房，錯(cuò)失房?jī)r(jià)增長(zhǎng)紅利的普羅大眾（包括我自己），可能會(huì)對(duì)接下來(lái)的文字，更加感同身受。 越南ZUI近一段時(shí)間，存款利率降到了6%以下，當(dāng)然房貸利率也相應(yīng)的調(diào)整到了7%左右。讓我對(duì)河內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，又一次充滿了期待。 之前一直說(shuō)河內(nèi)作為首都，和越南No.1大城市，經(jīng)濟(jì)中心—胡志明市的房?jī)r(jià)差距太大，這個(gè)剪刀差會(huì)在未來(lái)被逐漸縮小，并且接近甚至持平，這是我們持續(xù)看好河內(nèi)房產(chǎn)增值的基礎(chǔ)。 現(xiàn)在持續(xù)的降息，通俗的理解，就是政府鼓勵(lì)人民不要存錢，要盡量多的花錢，要增加內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)，同時(shí)可以用低成本借錢來(lái)花。注意，低成本，可能ZUI低的借貸成本就是房貸了。 假如時(shí)光倒流二十年，我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中“穿越”一下，看一看一些數(shù)據(jù)的對(duì)比： 按照專業(yè)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，越南目前的人均月收入差不多300美金，相當(dāng)于中國(guó)奧運(yùn)年前后的同等水平（2005-2011年）。那一年，北京的四合院還不要過(guò)億，北京的商品房均價(jià)，大約12,500元/㎡，熟悉的2000美金/㎡的均價(jià)，是不是“昨日重現(xiàn)”了？ 我們?cè)倏纯串?dāng)年的貸款利息，跟今天的越南，有沒(méi)有可比性？ 中國(guó)的房貸利率，從2005年到2011年的階段，基本上在5.5%/年-7.5%/年這個(gè)區(qū)間徘徊，08年中國(guó)成功的辦了奧運(yùn)會(huì)，世界經(jīng)歷了“次貸”，出于宏觀調(diào)控的原因，貸款利率的波動(dòng)也在預(yù)料之中。同時(shí)我們也可以看到，1998到2008這房地產(chǎn)的No.1個(gè)“黃金十年”，銀行的貸款利率從10% /年，逐步降到了5.5%/年。 看看越南的銀行貸款利率變動(dòng)圖，從2011年到目前，是否依然似曾相識(shí)？從16%的年化貸款利率降到了8%以下，這不是單純數(shù)字意義上的變化，更深層次的變化，是引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變。 當(dāng)資本市場(chǎng)集體進(jìn)入印尼，菲律賓，柬埔寨，設(shè)立各種小貸公司收割消費(fèi)紅利的時(shí)候，越南在東南亞各國(guó)中始終是一片“凈土”，因?yàn)樵侥先艘呀?jīng)習(xí)慣了高居不下的貸款利息，大部分人沒(méi)有沖動(dòng)消費(fèi)的“激情”；但是這兩年的情況不一樣了，人們?cè)谡務(wù)摴善蓖顿Y，買賣土地的同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)小貸門店開(kāi)始多了起來(lái)，大街上的F88，easymoney的小額抵押貸款的門店，偶爾還會(huì)門庭若市，大家的消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)于借貸的理解，開(kāi)始轉(zhuǎn)變了，可能利率下降，降到了可負(fù)擔(dān)的水平，是一個(gè)重要的因素。 我們還發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，越南的敏感度和發(fā)展的步伐，其實(shí)一直都是快速且efficient的。這一年來(lái)，由于房貸利率的下降，已經(jīng)有先行者開(kāi)始做起了貸款中介的業(yè)務(wù)，Homebase這家網(wǎng)站已經(jīng)拿到了硅谷和越南本地基金的投資，Jackby, onehousing也是致力于提供給本地購(gòu)房者一站式貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，越南房產(chǎn)價(jià)格，這些機(jī)構(gòu)的興起與壯大，一方面讓本地買家對(duì)于按揭貸款有了更深入的理解，首望商務(wù)咨詢有限公司,越南房產(chǎn)價(jià)格,首望商務(wù)咨詢有限公司,促進(jìn)其傳統(tǒng)思想的轉(zhuǎn)變；另一方面，把越南冗長(zhǎng)復(fù)雜的貸款程序，交由中介來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)化和篩選，讓符合條件的買家更容易的獲得貸款。 房貸利率下降，內(nèi)需的潛力被充分挖掘出來(lái)了，那對(duì)房?jī)r(jià)的影響真的巨大嗎？我們來(lái)看China房?jī)r(jià)的變化，下圖是中國(guó)平均房?jī)r(jià)每年的漲跌情況，從2005年到2011年開(kāi)始，幾乎每年都是10-20%的漲幅，2010達(dá)到了近20年來(lái)的ZUI高漲幅——一年漲了25%。 都說(shuō)越南好像十五二十年前的中國(guó)，看完上述的數(shù)據(jù)，是不是真的有“穿越”的感覺(jué)？假如時(shí)間回到2010，各位看客的夢(mèng)想清單里，有沒(méi)有“多買房”這個(gè)選項(xiàng)？

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